房地產自從2014年Q3反轉向下以來，歷經13季的緩跌，市場專家對於房市何時落底，各有不同預測與看法，並不斷修正與調整。日前永慶房屋丶中信房屋分別提出今年房市交易量上看28萬戶説法，並有業者樂觀表示房市已經落底，但同時也有業者提出較悲觀的說法，直指房市年交易量沒有30萬戶就落不了底，甚至提出市場現況是「不甘丶不願丶不捨丶不賣丶沒有買氣」的四不一沒有論述。針對上述四不一沒有的說法，在此也提供購屋者不同的參考：「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」。從2015年春天到現在，近三年間，對這波房市下跌趨勢的落底時間預測，我們始終如一的答案是：2017年Q4北市房價率先落㡳，2018年Q2全國房價全面落底。

購屋者的四不一沒有：「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」

    對於有專家以年交易量未達30萬房市落底不了，並比喻現正市場情況是四不一沒有：「不甘丶不願丶不捨丶不賣丶沒有買氣」，我們也相對回應另類觀點：「不猶疑丶不等待丶不躁進丶不勉強丶沒有太悲觀的必要」，提供給首購自住的購屋者重要參考。

所謂「不猶疑」「不等待」指的是台北都會低總價指標産品已經明顯止跌，首購者不必再猶疑，勇於先看屋議價，伺機進場，尤其是自住者更不必等待，因為都會低總價的房價已沒跌幅空間，此時進場應該風險性不大。

所謂「不躁進」「不勉強」指的是自備款不足或收入不高的年輕人，不必勉強自己，急於進場購屋，一方面過度負擔會給自己太大壓力，另一方面房價在未來幾年也不會有大漲可能，因此量力而為始為購屋上策。

所謂「沒有太多悲觀的必要」指的是市場買氣已逐漸恢復，大台北積壓三年遞延的自住買盤已陸續進場，殺價取量趕底現象明顯，市場交易量也明顯回温，今年上看28萬戶，明年直攻30萬戶，市場落底時間不遠，沒有悲觀的必要。

使照核發量緩步下滑，開工量緩步上升，黃金交叉日，房市落底時

    市場上有些專家以「使照核發量鋭減」的單一因素去評斷建商工程刻意延宕，並認定明年就有大量餘屋充斥市場，會造成房價緩跌隔局。我們認為這樣論述未必正確，過去幾年來，建照核發量與開工量已由三年前的高峰逐漸遞減，以致近期使照核發量自然會遞減。目前，使照核發量持續下滑，開工量緩步上升，數據顯示近一兩季將會出現黃金交叉點，也正是房市最有可能落底的時程。由此可見，市場的預測分析，必須搜集多重的市場交易訊息與相關數據，並做交叉比對分析，預測的結果才不會失真，也才有參考的價值。（如圖）

北市房價將在今年Q4落底，全國房價將在2018年Q2落底

    房市落不落底不應以年的交易量做為判斷依據，而應以房市反轉向下以來每季的成交量季線變化情況，做出精確的判斷。從2014年Q3房地產反轉向下，交易量持續萎縮7季（2015Q4例外，因房地合一稅實施在即，造成節稅上的贈予交易量暴增），到2016年第一季交易量縮到43182戶，市場量能急凍見底，再從2016Q2谷底量能翻升，經過市場賣壓湧現與殺價取量，至今已持續六季的量能回溫，近兩季交易量已逼近7萬戶，一旦季交易量持續回溫到第7季（2017Q4），且季量能突破7萬戶，全年房市交易量上看28萬戶，預計2017Q4到2018Q1之間，北市房價落底在望，至於以年交易量30萬戶做為落底判斷的依據，那是統計上的知識，已經是「落後指標」，不宜做為「預測指標」。

總而言之，從市場反轉以來的房價跌幅數據變化（接近中古屋跌幅滿足點）丶開工量建照量使照量的增減關係（接近黃金交叉點）丶市場遞延買盤的出籠（剛性需求）丶買氣與信心的提升（低總價明顯止跌）丶丶丶等等因素分析，市場現況越來越明顯的趨勢是：北市房價將在今年Q4落底，全國房價將在2018年Q2落底。

吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.10.02